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Jurisprudence logement

Refus de location

  • Condamnation d’un propriétaire pour avoir refuser de louer un logement à une personne handicapée sur le seul motif de son handicap - Fait constituant un délit en vertu des articles 225-1 et 225-2 du code pénal : 17ème chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris, Jugement n°0402608235 du 28 juin 2005.

Décision de justice sur la garantie décennale et l'accessibilité aux handicapés

L’accessibilité handicapée dans les maisons individuelles

Concernant les logements, l’esprit du législateur (article 47, loi n°2005-102) est de supprimer le plus grand nombre possible d’obstacles au déplacement et à l’usage des bâtiments et de leurs équipements, pour que des personnes ayant une déficience motrice, sensorielle ou intellectuelle soient capables de vivre de façon indépendante et autonome.

 

Accessibilité handicapée et garantie décennale : premier jugement en 2009

L’inaccessibilité d’un ouvrage aux personnes handicapées peut-elle porter atteinte à sa destination ? Les malfaçons peuvent-elles engager la responsabilité décennale du constructeur ? Un arrêt de la cour d’appel de Paris (23 septembre 2009, n° 07/07722) énonce que l’inaccessibilité d’un immeuble aux handicapés leur en interdit l’usage, les règles de construction interdisant toute discrimination des usagers en fonction de leur état de santé. La violation des normes d’accessibilité constitue donc un désordre, susceptible d’engager la responsabilité décennale des constructeurs.

 

L’inaccessibilité d’un logement aux handicapés pourrait engager la responsabilité décennale

La cour de Cassation a indiqué, dans sa décision du 5 novembre 2013 (pourvoi n°12-25417), que des rampes réalisées étant non-conformes aux prévisions contractuelles (normes réglementaires notamment) et ne permettant pas l’accès aux handicapés, rendent alors l’ouvrage impropre à son utilisation. Dans cette affaire, le syndicat de copropriétaires d’un immeuble vendu en l’état futur d’achèvement, se plaignant de malfaçons, avait assigné le garant d’achèvement, l’assureur dommages-ouvrage et les constructeurs. La cour d’appel a condamné le garant d’achèvement à financer les reprises de l’ouvrage.

Annulation de permis de construire et Accessibilité

  • Conditions d’annulation d’un permis de construire d’un bâtiment d’habitation collective : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 22 octobre 2010, n°09NT01934 : le non respect des règles d’accessibilité ne peut être invoqué pour demander l’annulation d’un permis de construire, si le maître d’ouvrage et le maître d’oeuvre ont joint une notice dans laquelle ils s’engagent à respecter les prescriptions d’accessibilité et ils décrivent les caractéristiques générales des locaux, installations et aménagements extérieurs au regard de ces règles d’accessibilité. 
  • Annulation d’un permis de construire : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 8 avril 2008, n°07NT02525 : la Cour a annulé le permis de construire d’un bâtiment d’habitation collective car la notice d’accessibilité jointe à la demande de permis de construire indiquait explicitement que plusieurs prescriptions réglementaires d’accessibilité en seraient pas respectées.

Le Conseil d’État, par décision du 21 juillet 2009, a supprimé toute 

possibilité de dérogation aux règles d’accessibilité pour les ERP, IOP 

et immeubles d’habitation neufs.

La loi du 28 juillet 2011 tendant à améliorer le fonctionnement des maisons départementales des personnes handicapées et portant diverses dispositions relatives à la politique du handicap avait, par son article 19, introduit la possibilité de recours aux mesures de substitution aux règles d’accessibilité dans les bâtiments neufs en cas d’impossibilité technique. Le Conseil constitutionnel, par décision n° 2011-639 DC du 28 juillet 2011 a déclaré cet article de la loi non 

conforme à la Constitution. Par conséquent, toute construction neuve doit 

respecter, sans exception, les règles d’accessibilité.

Réduction de la SHON des logements construits en respectant les règles d’accessibilité

  • Déduction des 5m2 de SHON : Cour administrative d’appel de Nantes, Arrêt du 21 avril 2009, n°08NT02038 : le bénéfice de la déduction forfaitaire de 5m2 par logement n’est subordonnée qu’au respect des règles relatives à l’accessibilité intérieure des logements. Il ne peut être exigé de satisfaire les prescriptions techniques portant sur l’extérieur du logement, par exemple sur les places de stationnement adaptées aux personnes handicapées.

     

  • Modalité de vérification du respect des règles d’accessibilité : Tribunal administratif de Versailles, Jugement du 3 janvier 2011, n°0911876 : le tribunal a considéré que l’autorité administrative instruisant la demande de permis de construire (ici le maire) n’était pas compétente pour vérifier le respect des règles d’accessibilité - le demandeur s’étant engagé à respecter ces règles.

Travaux d’accessibilité dans les co-propriétés

  • Copropriété – Tentative d’installation d’un ascenseur contre l’assentiment du conseil de co-propriétaires : Cour d’appel de Versailles, Arrêt du 25 septembre 2006 : l’installation d’un ascenseur porte atteinte à la sécurité du bâtiment, en réduisant une largeur de passage déjà trop étroite. En conséquence, la décision de refus de l’assemblée des co-propriétaires est légitime et la demande d’autorisation judiciaire sollicitée, en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, par la personne handicapée pour installer cet ascenseur est rejetée.
  • Copropriété - Tentative d’installation d’un élévateur individuel pour handicapé physique : Cour d’appel de Lyon, n°4311/A/R, 12 février 1986 : La Cour a infirmé le jugement du tribunal de grande instance qui avait autorisé l’installation d’un élévateur individuel pour handicapé physique, en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour a considéré que cet élévateur affectait l’aspect extérieur de l’immeuble d’habitation et qu’il était inesthétique - deux critères imposés par le règlement de la copropriété pour autoriser des travaux dans les parties communes.

Travaux d'accessibilité dans les Copropriétés – Tentative d’installation d’un ascenseur contre l’assentiment du conseil de co-propriétaires :

Cour d’appel de Versailles, Arrêt du 25 septembre 2006 : l’installation d’un ascenseur porte atteinte à la sécurité du bâtiment, en réduisant une largeur de passage déjà trop étroite. En conséquence, la décision de refus de l’assemblée des co-propriétaires est légitime et la demande d’autorisation judiciaire sollicitée, en vertu de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, par la personne handicapée pour installer cet ascenseur est rejetée.

Prescriptions applicables en matière d’interphonie

  • Appareil d’interphonie - Légalité de l’arrêté du 1er août 2006 : Cour de Cassation,Arrêt du 7 juin 2010, n°316764 : la Cour a considéré que les auteurs de l’arrêté du 1er août 2006 n’avaient pas fait d’erreur manifeste d’appréciation lorsqu’ils ont défini les prescriptions techniques applicables aux appareils d’interphonie.

Conséquences d’un accident de la route et Logement

  • Accident de la route - Réparation du préjudice : Cour de Cassation, Arrêt du 11 juin 2009, pourvoi n°08-11127 : la Cour a conclu que le prix d’achat d’un logement adapté au handicap de la victime devait être supporté par la personne responsable de l’accident... et non pas seulement les aménagements du logement rendus nécessaires par le handicap de la personne. Le caractère provisoire d’une location est incompatible avec ces aménagements nécessaires. L’achat d’un logement est une conséquence de l’accident et entre, par conséquent, dans la réparation du préjudice.
  • Accident de la route - Réparation du préjudice : Cour de Cassation, Arrêt du 9 octobre 1996, pourvoi n°94-19.763 : la Cour a validé la position de la Cour d’appel. Celle-ci a condamné le responsable de l’accident à prendre à sa charge les coûts d’acquisition et d’aménagement d’un logement adapté aux besoins de la victime.

Obligation de conseil du promoteur-constructeur

  • Obligation de conseil du promoteur-constructeur : Cour de Cassation, Arrêt du 16 juin 2009, pourvoi n°08-15438 : la Cour a rendu définitif un arrêt de la Cour d’appel de Paris précisant que le promoteur-constructeur, en sa qualité de professionnel de l’immobilier) engage sa responsabilité pour violation de son obligation de conseil s’il n’a pas attiré l’attention du futur acquéreur sur les difficultés d’accès aux terrasses (à l’époque aucune disposition réglementaire ou normative n’imposait l’accessibilité des terrasses, mais des recommandations avaient été publiées dès 1982).

Responsabilité du maître d’oeuvre

  • Responsabilité de l’architecte vis-à-vis du promoteur : Cour d’appel de Toulouse, Arrêt n°2000/02161, 25 juin 2001 : Un projet immobilier prévoyait des places de stationnement, certes plus larges que la normale, mais qui ne respectaient pas la réglementation d’accessibilité. Or le promoteur immobilier a réceptionné sans réserve les travaux et aucun élément ne l’a alerté de cette non-conformité. La Cour a considéré que cette non-conformité n’était pas couverte par la réception sans réserve des travaux et la responsabilité de l’architecte était engagée : l’architecte doit avoir une connaissance approfondie de la réglementation en vigueur, ce qui n’est pas nécessairement le cas du promoteur. En conséquence, elle a confirmé la décision sur la garantie de l’architecte vis-à-vis du promoteur.
  • Responsabilité de l’architecte vis-à-vis du promoteur : Cour de cassation, Arrêt du 22 mai 1997, Pourvoi n°95-16.629 : La réception sans réserve de l’ouvrage couvre les défauts de conformité apparents de l’ouvrage et libère l’architecte de sa responsabilité contractuelle de droit commun vis-à-vis du promoteur. Ici le juge a estimé que le non respect de la législation relative à l’accessibilité du logement correspondait effectivement à un défaut de conformité. Toutefois, comme le futur acquéreur avait alerté le promoteur de ce problème (différence de niveau entre le palier et l’appartement) avant la réception des travaux, ce défaut de non-conformité a été jugé comme « apparent » par le juge - le promoteur disposant de l’expertise suffisante pour le constater par lui-même.

     

  • Responsabilité du maître d’œuvre et du bureau de contrôle : Cour d’appel de Rennes,Arrêt du 9 mars 2006 : La responsabilité du maître d’œuvre est engagée lorsqu’il ne respecte pas les réglementations en vigueur… et que son attention a été attirée sur ce point par les services de sécurité incendie. 
    En outre, il appartenait au bureau de contrôle de procéder aux vérifications nécessaires : il ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant un manque de renseignement de la part du maître d’ouvrage.
  • Présence de l’acquéreur au moment de la réception des travaux : Cour de Cassation,Pourvoi n°09-70235, 4 novembre 2010 : La réception des travaux au sens de l’article 1642-1 du code civil résulte de l’acte passé entre le maître de l’ouvrage et les constructeurs. La participation de l’acquéreur à cette réception n’a aucun effet juridique.

Obligation de loyauté du vendeur

  • Obligation de loyauté et d’information du vendeur vis-à-vis de l’acheteur : Cour d’appel d’Orléans, Arrêt du 9 janvier 2006, n°05/00342 : Les vendeurs ont caché au futur acquéreur que la place de stationnement vendue avec leur appartement était en fait réservée aux personnes handicapées. La Cour a considéré que, comme le parking, certes privé, du bâtiment d’habitation collective débouchait sur la voie publique sans restriction d’accès, il était en fait une voie privée ouverte à la circulation publique, et que par voie de conséquence le code de la route s’appliquait. Ainsi, toute personne handicapée, résident ou visiteur, pouvait occuper légalement cette place de stationnement, d’où une éventuelle restriction d’usage et de jouissance du bien qui pouvait être acquis par l’acheteur. L’annulation de la promesse d’achat n’est pas susceptible d’engendrer réparations financières, car cette décision d’achat n’était pas éclairée !

Travaux d'accessibilité dans les Copropriétés – Tentative d'installation d'un élévateur individuel pour handicapé physique :

Cour d'appel de Lyon, n°4311/A/R, 12 février 1986 : La Cour a infirmé le jugement du tribunal de grande instance qui avait autorisé l'installation d'un élévateur individuel pour handicapé physique, en vertu de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965. La Cour a considéré que cet élévateur affectait l'aspect extérieur de l'immeuble d'habitation et qu'il était inesthétique. Deux critères imposés par le règlement de la copropriété pour autoriser des travaux dans les parties communes.

Handicap - Logement privé - accessibilité – Recommandation

La haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité a été saisie par Madame X d’une réclamation relative au refus qui lui a été opposé par son syndic de copropriété d’entreposer son fauteuil roulant électrique dans le local du rez-de-chaussée de sa résidence. La réclamante allègue qu’il s’agit d’un local à vélos commun à tous les copropriétaires. Le mis en cause affirme que ce local est exclusivement réservé au stockage des produits d’entretien. L’enquête menée par la haute autorité révèle que le refus opposé à la réclamante est injustifié. Cependant, l’assemblée des copropriétaires ayant pris l’engagement d’effectuer des travaux de réaménagement du local litigieux afin de permettre son accès et son utilisation par la réclamante pour son fauteuil roulant, le Collège de la haute autorité décide d’inviter le Président à prendre acte de l’engagement des copropriétaires. Le Collège invite également le Président à demander aux copropriétaires de rendre compte à la haute autorité des aménagements effectivement réalisés pour assurer l’accessibilité de ce

local aux personnes handicapées dans le délai d’un  mois à compter de la présente délibération.Délibération n° 2008-171 du 7 juillet 2008. 

Accès à un bien/ handicap/ entretien et sécurité des ascenseurs/ droit des copropriétaires à une jouissance paisible de leurs parties privatives/ troubles de jouissance ouvrant droit à une indemnisation/ responsabilité des copropriétaires/ aménagements nécessaires à titre préventif/ recommandation. 

Le réclamant, handicapé, se plaint des difficultés qu’il a rencontrées pour accéder à son appartement, situé au 5 ème étage, en raison de  l’immobilisation de l’ascenseur de son immeuble du fait d’un défaut d’entretien. Le réclamant estime que la question de l’accessibilité des personnes handicapées ou à mobilité réduite n’a pas été prise en considération et que l’absence de mesures appropriées pour permettre aux habitants handicapés de sa résidence d’avoir accès à leur appartement durant la mise à l’arrêt des ascenseurs a constitué une discrimination. La haute autorité rappelle que la copropriété doit assurer à ses membres une jouissance paisible de leurs biens et souligne que le trouble de jouissance que constitue l’immobilisation des ascenseurs durant les travaux de réfection peut ouvrir droit à une indemnisation pour les copropriétaires handicapés ou à mobilité réduite du fait du préjudice spécifique qu’ils subissent. Elle recommande au syndicat des copropriétaires et au syndic de prendre des mesures d’aménagement permettant de faciliter l’accès de tous les copropriétaires à leur appartement, en veillant à aménager des mesures spécifiques pour les copropriétaires handicapés ou à mobilité réduite. Par ailleurs, compte tenu des obligations légales de mise en conformité des ascenseurs qui pèsent sur les propriétaires et les bailleurs des grands ensembles d’habitation et du risque d’immobilisation des ascenseurs qui peut en découler, la haute autorité recommande aux pouvoirs publics d’engager une réflexion sur les mesures qu’il convient de préconiser pour garantir à toute personne, sans aucune discrimination, l’accessibilité à son logement en cas d’interruption durable du fonctionnement des ascenseurs pour travaux ou toute autre cause. Délibération n°2006-181 du 18 septembre 2006

Responsabilité de l’architecte vis-à-vis du promoteur :

Cour d’appel de Toulouse,Arrêt n° 2000/02161, 25 juin 2001 : Un projet immobilier prévoyait des places de stationnement, certes plus larges que la normale, mais qui ne respectaient pas la réglementation d’accessibilité. Or le promoteur immobilier a réceptionné sans réserve les travaux et aucun élément ne l’a alerté de cette non-conformité. La Cour a considéré que cette non-conformité n’était pas couverte par la réception sans réserve des travaux et la responsabilité de l’architecte était engagée : l’architecte doit avoir une connaissance approfondie de la réglementation en vigueur, ce qui n’est pas nécessairement le cas du promoteur. En conséquence, elle a confirmé la décision sur la garantie de l’architecte vis-à-vis du promoteur.

- Responsabilité de l’architecte vis-à-vis du promoteur :

Cour de cassation, Arrêt du 22 mai 1997, Pourvoi n° 95-16.629 : La réception sans réserve de l’ouvrage couvre les défauts de conformité apparents de l’ouvrage et libère l’architecte de sa responsabilité contractuelle de droit commun vis-à-vis du promoteur. Ici le juge a estimé que le non respect de la législation relative à l’accessibilité du logement correspondait effectivement à un défaut de conformité. Toutefois, comme le futur acquéreur avait alerté le promoteur de ce problème (différence de niveau entre le palier et l’appartement) avant la réception des travaux, ce défaut de non-conformité a été jugé comme « apparent » par le juge - le promoteur disposant de l’expertise suffisante pour le constater par lui-même.

- Manquement au devoir de conseil d’un professionnel de l’immobilier :

Cour de cassation, Arrêt du 16 juin 2009, Pourvoi n° 08-15.438 : La Cour a confirmé la condamnation d’un promoteur immobilier pour ne pas avoir informer un acheteur, handicapé moteur, sur l’accessibilité des terrasses. Certes, les prescriptions techniques d’accessibilité relevaient de recommandations (circulaire n°82-81 du 4 octobre 1982) et par conséquent l’existence d’un seuil de 26 cm entre le plancher intérieur et la terrasse ne constitue pas une non-conformité aux documents contractuels ni à la réglementation en vigueur. Pour autant, la responsabilité du promoteur immobilier est engagée au titre de son obligation de conseil qui pèse sur lui en qualité de professionnel de l’immobilier. A ce titre, il doit réparer les préjudices subis par l’acheteur : travaux réalisés pour accéder aux terrasses et préjudice de (non-)jouissance.